Миграциянинг янги тўлқини ва уй-жой нархларининг кўтарилиши. Ижарага олинган квартирадан ҳайдалмаслик учун нима қилиш керак?
Украинада уруш бошланганидан бери Ўзбекистон кўп сонли «релокантлар»ни қабул қилди, баъзи маълумотларга кўра, уларнинг сони 38 мингдан ошган. Кўчиб келувчиларнинг янги тўлқини Россияда қисман сафарбарлик эълон қилинганидан кейин бошланди. Ўзбекистон шаҳарларида, шу жумладан, пойтахтда ҳам уй-жойга бўлган талаб ортиб, ижара нархларининг кескин ўсиши ортидан янги ажиотаж юз бериши кутилмоқда.
Ижарачилардан келаётган хабарларга кўра, баъзи уй эгалари вазиятдан фойдаланиб, ижара учун юқорироқ нарх тўлайдиган рус миргантларини топиш мақсадида ҳозирги ижарачиларни чиқариб юбориш билан таҳдид қилишмоқда. Обуначиларимиздан бири уй эгаси билан дўстона муносабатларига қарамай, уруш бошланганидан бери ўз квартираси ижара нархини икки марта оширгани ҳақида гапириб берди. Биринчи марта нарх баҳор бошида кўтарилган бўлса, иккинчи марта бу мавзу яқинда, яъни сафарбарлик ҳақидаги янгиликлардан сўнг кўтарилган. Квартира эгаси ижарачига, агар у оширилган ижара нархига рози бўлмаса, уч баравар кўпроқ тўлайдиган ижарачиларни топишини айтган. Бошқа квартира топишга вақт ва имконият йўқлиги сабабли обуначимиз ҳар икки ҳолатда ҳам оширилган нархда тўлов қилишга мажбур бўлган. Умуман олганда, уруш бошланганидан бери шаҳарнинг чекка ҳудудидаги бир хонали квартира учун ижара нархи 100 АҚШ долларига ошди.
Хук Тошкент шаҳар адвокатлар ассоциацияси АСТУС ПРАВО адвокати Роман Куняшев билан биргаликда ижара нархининг ноқонуний кўтарилиши ва асоссиз кўчирилишдан ўзингизни қандай ҳимоя қилиш, бундан ташқари агар сиз аллақачон шунга ўхшаш вазиятга тушган бўлсангиз, нима қилиш кераклиги бўйича кўрсатмалар тайёрлади.
Уй эгаси шартномага қарамай ижара ҳақини ошириши мумкинми?
Йўқ. Агар шартномада ойига белгиланган ижара нархи кўрсатилган бўлса ва тўлов нархини битта томоннинг ёлғиз ўзи ошириши мумкинлиги тўғрисида бандлар бўлмаса, унда бундай ҳаракатлар ноқонуний ҳисобланади.
Ўзбекистон Республикаси уй-жой кодексининг 34-моддасига биноан, турар жойни ижарага олиш учун тўлов шартномада томонларнинг келишуви бўйича белгиланади. Ўзбекистон Республикаси фуқаролик кодексининг 611-моддасида эса, турар жой учун тўлов миқдорини бир томонлама ўзгартиришга йўл қўйилмайди (қонун ёки шартномада назарда тутилган ҳоллар бундан мустасно), деган банд келтирилади.
Уй эгаси шартномага қарамай ижарачини муддатидан олдин чиқариб юбориши мумкинми?
Ҳа, мумкин. Аммо фақат шартнома ижарачи томонидан бузилган тақдирда. Масалан, агар тўлов уй эгасига кетма-кет икки ой ичида белгиланган муддатда берилмаса. Аммо кўчириш ҳам тез жараён эмас. Кўпгина маълумотсиз фуқаролар бу жараён билан профилактика инспектори ёки маҳаллий ҳокимият органлари (маҳалла) шуғулланиши мумкин деб ҳисоблашади. Бу янглиш тушунча.
Барча жараён суд ва МИБ (ижро бюроси) орқали амалга оширилади. Фуқарони яшаш жойидан ижро варақасига кўра фақат давлат ижрочиси чиқариб юбориши мумкин. Ижро варақасини олиш учун уй эгаси фуқаролик ишлари бўйича судга даъво аризаси билан мурожаат қилиши, жараённи ютиши ва қарор кучга киришини кутиши керак. Бунинг учун уй эгаси ўз даъвосига асос бўлувчи далил келтириши, шартноманинг бузилишини исботлаши ва кўчириш учун жиддий сабабларни кўрсатиши керак. Кўчириш муддати ва тартиби суд томонидан ҳар бир ҳолатда алоҳида белгиланади.
Агар бирор сабабга кўра ижара шартномаси тузилмаган бўлса, ижарачи қандай ҳуқуқларга эга бўлиши мумкин?
Ҳеч қандай. Ижарачи фақат жаримага, уй эгаси эса қўшимча даромад солиғига тортилиши мумкин. ЎзР Уй-жой кодексининг 23-моддасига биноан, ички ишлар органлари, фуқароларнинг ўзини ўзи бошқариш органлари ва хусусий уй-жой мулкдорлари ширкатлари билан биргаликда фуқаролар ва юридик шахсларга тегишли бўлган турар-жой биноларидан хусусий мулк ҳуқуқи асосида фойдаланишни, шу жумладан, паспорт режимига риоя қилинишини, истиқомат қилувчиларни ҳисобга олишни ва тегишли шартномалар мавжудлигини назорат қилади. Биринчи текширувданоқ ижарачи ҳам, уй эгаси ҳам жаримага тортилади.
Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик кодексининг 159-моддасига мувофиқ, ижара шартномасининг йўқлиги ёки давлат солиқ органларида ижара шартномасининг мажбурий рўйхатдан ўтказилишига риоя қилмаслик БҲМнинг беш-ўн бараваригача жарима солишга сабаб бўлади. Бунга қўшимча равишда, расмий ижара шартномасисиз ижарачи ҳеч қандай ҳолатда уй эгасининг ноқонуний ҳаракатларидан ҳимояланмаган.
Агар сизга кўчириш билан таҳдид қилишаётган ёки кўпроқ пул тўлашни талаб қилишаётган бўлса, қачон ва қаерга мурожаат қилиш лозим?
Уй-жой ва Фуқаролик кодексларида кўчмас мулкни ижарага бериш, ундан фойдаланиш давомийлиги, минимал талаблар, шунингдек ижарага берувчи ва ижарачининг ўзаро ҳуқуқлари ва мажбуриятлари белгиланган. Ушбу ҳужжатлар томонларга ижара муносабатларининг минимал стандартларини белгилаш нуқтаи назаридан ижара шартларини белгилашда эркинлик беради. Ушбу минимал меъёрларнинг бузилиши қонун чиқарувчи органлар учун уй эгаси ва ижарачининг уй ижараси масаласига аралашиш учун асос бўла олади.
Агар қонун ёки шартнома шартлари ижара берувчи томонидан бузилган деб ҳисобланса, ижарачи ЎзР Фуқаролик процессуал кодексига мувофиқ фуқаролик ишлари бўйича судга шикоят қилиши мумкин. Бундай қоидабузарликларга ижара ҳақининг бир томонлама ошиши, уйни тарк этиш талаби, ижара берувчининг тез-тез ташриф буюриши билан ижарачини безовта қилиш кабилар киради. Шикоятни тўғри шакллантириш учун аввал адвокатга мурожаат қилиш тавсия этилади.
Агар кўчириш босими остида сиз учун ноқулай бўлган шартларга рози бўлган бўлсангиз, судга мурожаат қилишингиз ва битимни ҳақиқий эмас деб тан олишни талаб қилишингиз мумкин. Фуқаролик кодексининг асоратли битимлар тўғрисидаги 123-моддасига биноан, фуқаро алданиш таъсири остида ёки оғир ҳолатлар юз бериши туфайли ўзи учун ўта ноқулай шартлар билан тузишга мажбур бўлган, иккинчи тараф эса бундан фойдаланиб қолган битим (асоратли битим) жабрланувчининг даъвоси бўйича суд томонидан ҳақиқий эмас деб топилиши мумкин.
Бироқ, қонун ҳужжатларида жиддий ҳолатларни аниқлаш шартлари мавжуд эмас
Бундан ташқари, ижара эгаси ўз мулкидан фойдаланиш учун ҳар қандай нархни белгилаши мумкин. Қонун бунга аралаша олмайди, шунинг учун ижара муносабатларининг бошида бу ҳақда қайғуриш мақсадга мувофиқдир.
Қандай қилиб уй эгасининг ноқонуний манипуляциясидан ҳимояланиш ва уй-жойсиз қолмаслик мумкин?
Фақатгина уй-жой ижараси шартномасини ёзма равишда тузиш ва шартномани давлат солиқ хизмати органларида рўйхатдан ўтказган ҳолда. Шартномани тузишда уни бекор қилиш ва нархни ошириш шартларини диққат билан кўриб чиқиш керак, шартнома охирида кўчиш муддати кўзда тутилиши керак.
Узоқ муддатга тузилган ижара шартномасида нархни тўлиқ белгилаш, шунингдек, ижарага берувчининг ижарачи билан келишмасдан нархни ошириш учун бир томонлама ҳуқуқи мавжуд эмаслигини таъминлаш керак. Ҳар қандай кўчириш фақат суд ҳукми асосида бўлганлиги сабабли, ижарачи ҳар қандай ҳолат учун ўзининг “виждонан яшаганлиги” далилларини тўплаши керак. Бундай вазият учун мутлақо ҳамма нарса керак бўлади: жорий таъмирлаш харажатлари бўйича чеклар, ўз-ўзини иш билан таъминлайдиган чилангарлар, электрчилар билан шартномалар ва ҳоказо. Улар ижарачининг ўз мулкига эҳтиёткорлик билан муносабатда бўлганини тасдиқлайди. Квартирадан фақат яшаш учун фойдаланиш, санитария меъёрлари ва қоидаларига риоя қилиш, ва албатта, ижара ҳақини ўз вақтида тўлаш лозим.
Ижара шартномаси қуйидагилар билан тартибга солинади: Ўзбекистон Республикасининг 1991 йил 19 ноябрдаги “Ижара тўғрисида” ги 427-ХII-сонли қонуни, Ўзбекистон Республикасининг Уй-жой кодекси ва Ўзбекистон Республикаси Фуқаролик кодексининг 34-боби. Аммо сиз махсус қонуннинг умумий қонундан устунлигини ёдда тутишингиз керак, яъни ижара тўғрисидаги қонун фуқаролик кодексининг қоидаларига қараганда кўпроқ юридик кучга эга.
Ижара шартномаси ҳар бир томон учун муҳим бўлган нарсаларни ўз ичига олган ҳолда мустақил равишда тузилиши мумкин. Кейин шартнома солиқ идорасида рўйхатдан ўтказилиши керак, бунинг учун паспортлар ва томонларнинг СТИР нусхалари талаб қилинади. Агар уй эгасида ЭРИ (электрон рақамли имзо) бўлса, унда сиз шартномани онлайн рўйхатдан ўтказишингиз мумкин. Жараён бепул бўлиб, кадастр ва нотариал тасдиқлашни талаб қилмайди.
Мақола рус тилидан таржима қилинди. Унинг оригинал матни билан бу ерда танишишингиз мумкин.